中国网财经4月24日讯 近两年，“第四代住宅”概念逐渐火了起来。专家介绍，第四代住宅是集绿色生态、JN江南平台垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式，对改善型购房者具有较大的吸引力。

　　第四代住宅长什么样子？其核心特征体现在哪里？市场给其怎样的评价？第四代住宅将有怎样的发展趋势？针对上述问题，中国网财经记者采访多位专家进行解读。

　　“这个露台面积有20多平方米，业主入住后可在露台上养花，打造空中花园，也可在这里读书、听音乐、健身，作为休闲区使用”。

　　“整个住宅采用三面采光布局，基本没有视野死角。像露台的面积它是不计入房本的，基本上户型能达到90%左右的得房率”。

　　记者还了解到，第四代住宅的显著特点是具有面积较大的露台。不少楼盘也都打出了“立体花园”和“大露台”的广告。

　　“从目前行业或约定俗成的角度来看，第四代住宅是集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受中国网财经记者采访时表示。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者介绍，第四代住宅的设计理念是将自然生态与建筑空间深度融合，通过设置独立的空中花园或共享绿化平台，让居者实现“户户有花园，层层有庭院”的居住体验。

　　“相较于传统高层住宅，第四代住宅还具备得房率更高、户型设计更具开放性，JN江南平台如开放式厨房、通透客厅等特点。”在曹晶晶看来，对于追求居住品质升级的改善型购房者具有较大的吸引力。

　　记者注意到，行业中对第四代住宅有很多称谓，包括空中花园、城市森林花园住宅、立体园林生态住房、庭院房等。严跃进指出，后续“空中花园”的概念明显会强化，包括阳台、露台、连廊等户外敞开空间的规划使用明显会增加。

　　近年来，“第四代住宅”概念越来越火，体现了住宅产品变革导向。基于全国居民家庭历史上的住房情况和需求、住房制度改革和阶段划分等内容，同时把握房地产业从“有没有”到“好不好”的行业规律等新情况，易居研究院将四代住宅分为四个阶段：1998年住房制度改革前的住房、1998-2009年的住房、2010-2019年的住房、2020年以后的住房。

　　“从满足基本居住需求到居住功能提升，再到居住体验的改善和提质。该划分充分体现我国住房产品和居住理念的飞跃与升级。”严跃进表示。

　　值得一提的是，第四代住宅的推出，受到市场较大的关注和积极评价，因其充分体现绿色建筑和绿色居住的理念。

　　曹晶晶认为，第四代住宅既保留了别墅的院落体验，又具备高层住宅的城市视野。此外，第四代住宅通过容积率优化、空间复合利用等方式，一定程度上提升了土地资源利用率。

　　不过再火的产品也难逃一些问题，例如：庭院设置导致私密性下降、空旷情况下的居住安全问题等。

　　日前，国家标准《住宅项目规范》(GB 55038-2025)发布，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，回应了购房人群的切实需求，并将于今年5月1日实施。

　　《住宅项目规范》是房地产行业最基础和国家统一的规则，全国所有住宅项目应以此为标准，属于硬性的强制性规范，各地会基于《住宅项目规范》落实地方版本的新规则。第四代住宅则是好房子或高品质住宅的一种重要类型，也将受到约束。

　　曹晶晶认为，第四代住宅作为“好房子”或高品质住宅的一种重要类型，在满足新规要求的基础上，仍需根据南北方城市发展、环境气候、文化习俗等差异出台一些区域适应性政策，既通过国家标准规范安全与生态底线，又通过弹性政策释放地方创新空间。

　　曹晶晶还指出，“第四代住宅”对房企在建筑结构安全、节能技术、后期运维体系等环节提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，对于符合要求的项目，可以进一步提升金融支持力度，激发房企创新动力。

　　严跃进也表示，“第四代住宅”的验房制度标准亟待建立，这不仅能够打破房产商在售卖过程中“自卖自夸”式的售楼陷阱，也为未来第四代住宅的行业标准做了具体规定，JN江南平台防止购房者入住后因房屋的设计和结构问题产生种种困扰。

　　“近年来，多个城市发布了第四代住宅建筑规范或相关政策文件，主要内容是在公共绿化平台、空中花园面积占比、露台出挑尺寸限制、容积率计算规则等方面提出具体规范。”曹晶晶表示

　　2024年2月，苏州市吴江区资规局牵头起草了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》，其中提出，立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成“户户有花园、家家有庭院”的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。满足相关要求的套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率、建筑间距、日照间距等的计算。

　　2024年3月，武汉市下发《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，同时出台了《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对阳台设计和空中花园设计提出了相关具体设计管理要求，推进了武汉第四代住宅的落地与发展。

　　2025年3月济南市发布了新修订的《济南市建筑工程容积率计算细则》。该政策明确鼓励房企建设第四代住宅，并对满足相关要求的户属空中花园给予容积率支持。

　　此外，北京、江苏昆山、长沙、重庆、郑州、厦门、成都、合肥、南京、贵阳等多个城市也都发布了相关的政策支持。

　　第四代住宅是今年各地在推进住宅项目规范中，纷纷探索和创新的住房产品。严跃进认为，结合好房子和高品质住房发展的新导向，第四代住宅的用地支持、土地规划、项目开发、产品交付等都会进入一个新阶段。

　　在严跃进看来，2025年是住房需求尤其是改善型需求积极释放的关键年。第四代住宅项目的市场认可程度会进一步提高，交易活跃度也会持续增强，其和其他高品质住宅一起，在丰富产品结构、促进消费升级等方面将持续发力，真正助力人民群众居住需求的品质提升。(作者：谭梦桐)

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