已经进行了预申请，看起来已有开发商对其表现出兴趣，预计在接下来的几天内该地块将会正式挂牌。这一动态预示着海淀新一轮的土拍大战

　　根据官方网站数据显示，海淀区半壁店地区城中村改造项目中的HD00-2201-0003及0004地块，土地面积为40629.23平方米，规划建筑面积达到57958.6平方米，容积率分别为1.6和1.3，建筑限高18米，起拍价格设定为40.6亿元，楼面价为每平方米70005元。预申请受理时间从2025年3月27日开始，至4月25日结束。

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　　该地块位于海淀区田村路街道，地处京门铁路南侧，具置在西四环路与田村路交叉口的西北侧。目前，项目主要依靠田村路、西四环路及阜石路等主要干线实现与外界的快速交通连接。

　　项目规划范围内的现状用地大多为平房区。在其东侧是永定河引水渠，而南侧则分布有田村路23号院、田村39号院等多个小区，并且北京祥龙公交客运有限公司也位于此区域附近。这一布局不仅明确了项目的地理位置，还展现了其周边丰富的居住和公共设施环境。

　　该板块界面目前略显老旧，部分区域正在进行危房拆迁改造，整体更新周期较长。田村路以北区域正在拆迁，主要居住区集中在田村路以南，整体氛围仍保留一定的“城中村”气息。

　　不过，生活配套较为完善：沿街底商丰富，涵盖餐饮、生活服务等业态；地铁站附近的京粮广场和物美超市可满足日常购物需求，锦绣大地菜市场则提供新鲜食材。

　　商业配套方面，除京粮广场外，还有翠微广场、凯德mall、万达广场、华熙等大型综合体，涵盖影院、餐饮、娱乐等功能，完全能够满足日常生活需求。

　　医疗资源方面，田村路上分布有北京本真中医医院、北京如朵医疗美容、北京市海淀区同步中医骨科医院，附近还有301医院、304医院、中国武警总医院等三甲医院。

　　教育资源方面，周边有行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）、首师大附小等优质学校，半一、半二地块属于田村学区。

　　此外，项目周边旅游资源丰富，圆明园、玉渊潭公园、紫竹院公园等景点为居住环境增添了更多宜居价值。

　　区域内纯商品房较多，改善型住宅选择余地大。大多数购房者选择田村主要是为了享受更好的居住环境和更高的舒适度，极少有人是因为学区因素考虑购买，该区域属于永定路学区，学区资源相对薄弱。

　　田村路北侧分布着许多老旧小区，例如田村路39号院，目前的二手房均价为6.9万元/平方米。

　　相比之下，地块南侧的乐府江南是最近的次新二手房，挂牌价为9.7万元/平方米。

　　这个2005年建成的小区以其江南园林风格著称，距离6号线田村站约一公里。乐府江南共有13栋楼，外立面贴砖显得非常新，拥有约1600户居民，总高5至9层并配有电梯，是一个低密度的洋房社区，物业管理水平较高。小区整体品质出色，非常适合改善型需求，有一种独特的江南水乡氛围。进入小区北门便能看到一个小广场，继续往里走还有一个更大的广场，内有人工湖及延伸出的几条长长的水系。小区道路干净整洁，两旁种有梧桐树，并设有一个网球场。然而，乐府江南有一个明显的缺点：靠近西郊机场，飞机在小区正上方飞过时噪音较大，可能会劝退部分潜在买家。

　　除此之外，附近的次新房还包括华瞰墨园，这是一个相对较新的小区，户型面积从89平方米到140平方米不等。项目南临田村路，西临半壁店二街，地理位置优越，交通便利。东距四环路定慧北桥1.2公里，西距五环晋元桥、西黄村桥4.5公里，南距阜石路1.5公里。

　　附近的雅世合金公寓则是2011年建成的，楼龄较新，是一个显著的优势，但其距离6号线公里，稍显不便。小区采用日式建筑风格，仅有5栋楼，但由于面积较小，居住空间略显局促。

　　兰德华庭小区也是附近的一个不错选择，建于2004年至2006年间，位置优越，离6号线米左右，旁边还有京粮广场，购物十分方便。小区共有11栋楼，主力户型为两居和三居，其中三居室户型尤其受欢迎，面积约为130至135平方米，总高11层，一梯两户，成交价格大约在1000万元左右。楼间距宽广，不过南边的楼面临阜石路，可能会有些嘈杂。小区花园面积较大，绿化率高，虽然不像前两个小区那样精致，但活动空间充足，包括一个下沉式广场。

　　鉴于二手房源众多，这里就不一一展开讨论了。希望这些信息能帮助您更好地了解各个小区的特点和优势，找到最适合自己的理想家园。

　　地块附近最近的在售新盘有大苑海淀府，该项目预计于2023年底交付，均价在13万至14万元每平方米之间，尽管价格较高，但销售进度缓慢。大苑海淀府提供170至319平方米的大平层户型，JN江南app总价超过2000万元，自2019年开盘以来，仅售出了一半左右，目前仍处于现房状态。

　　最后，我还想说得是海淀房地产市场在2025年将呈现两大显著特征：首先是新房供应量激增，目前已明确7个新项目入市，涵盖翠湖、永丰北、永丰南、功德寺、树村、朱房村、宝山等热点地块，新增房源超5000套。此外，四季青、半壁店等西四环优质地块也将进入拍卖流程，区位价值更为突出。初步估算，2025年海淀在售项目可能突破10个，创近十年供应量新高。

　　对于房企而言，2025年海淀市场将是一场成本控制与价格策略的硬仗，但对购房者则意味着窗口机遇——更低总价门槛叠加促销力度，海淀仍将是北京房产市场兼具性价比与增值潜力的核心板块。